가족 간 편법 증여? 부동산 매매 시 절대 하지 말아야 할 실수들

✅ 가족간 부동산 거래 시 꼭 알아야 할 6가지 (2025년 기준)

가족끼리 부동산을 사고팔거나 증여하는 일은 흔하지만, 세금 문제와 법적 리스크를 모르고 진행하면 세무조사나 불이익을 받을 수 있습니다.

이번 글에서는 가족간 부동산 거래 시 주의사항, 세금, 증여와 매매의 차이 등을 꼼꼼하게 정리해드립니다.

📌 가족간 부동산 거래, 왜 민감할까?

• 가족간 거래는 ‘편법 증여’ 의심 대상이 될 수 있음
• 실거래가가 아닌 시가보다 현저히 낮은 가격에 거래되면 세금 추징 가능성 있음
• 특히 직계존비속 간 거래(부모↔자녀)는 세무당국의 주요 조사 대상

🏡 가족간 부동산 거래 형태 2가지

거래 형태	설명	세금 관점
매매	부모가 자녀에게 대가를 받고 부동산을 판매	양도소득세 + 취득세 발생
증여	부모가 자녀에게 무상으로 부동산을 넘김	증여세 + 취득세 발생

💡 참고: 매매는 돈을 주고받은 명확한 계약이 있어야 하며, 시가보다 현저히 낮으면 증여세 추징 대상이 됩니다.

💸 세무서가 의심하는 조건 (증여 의심 거래)

항목	리스크 요소
시가 대비 거래가	시세의 70% 이하일 경우 편법 증여 의심
자금 출처	자녀가 소득 없이 거래를 진행하면 부모 자금 유입 의심
소유권 이전 시점	부동산 이전 직후 되파는 경우 명의신탁 의심
명시적 계약 여부	계약서 미작성 시 허위 매매 간주

⚠️ 주의: 부동산 실거래 신고제도로 인해 거래는 모두 세무서에 자동 보고됩니다.

📑 가족간 매매 시 체크리스트

1. 📄 실거래가 기준으로 매매 계약서 작성
2. 💰 자녀 명의 계좌에서 대금 이체 (자금 흐름 명확히)
3. 📑 계약서, 세금계산서, 통장 내역 등 보관
4. 📌 필요 시 감정평가서 활용하여 시가 증명
5. 🧾 취득세, 양도소득세 신고 철저히

🧾 가족간 거래에 적용되는 세금 요약

세금 종류	거래 방식	납세자	비고
증여세	무상 이전	수증자 (자녀)	10년간 5,000만 원까지 공제
양도소득세	매매	양도자 (부모)	시세 차익 발생 시 부과
취득세	매매/증여 공통	매수자 또는 수증자	취득가 기준, 증여 시 가산세 가능

📌 가족간 증여 vs 매매, 무엇이 유리할까?

항목	매매	증여
현금 유동성	필요	불필요
세금 부담	양도세 + 취득세	증여세 + 취득세
자금 추적	필수	덜 중요
리스크	편법 증여 의심 시 소명 어려움	법적으로 명확함

⚠️ 팁: 자금 출처 입증이 어렵거나 세금 절감 목적이 분명하지 않다면, 증여가 더 안전한 선택일 수 있습니다.

📎 실무 팁: 절세와 안전한 거래를 위한 전략

• 감정평가서를 통해 적정 시가 산정
• 매매 시 자녀의 실소득 증명 확보
• 거래금액 증빙 자료 철저히 보관 (통장, 계약서, 세금 신고서)
• 고가 부동산 증여는 10년 단위 분할 증여 전략도 고려

🔗 참고 사이트

• 국세청 홈택스
• 국토교통부 실거래가 조회 시스템
• 한국부동산원